서울 도심 오피스, 공실 늘어도 임대료 꿈쩍 안해

강남권역 프라임 오피스 선호 현상 지속

서울 오피스 시장은 신규 공급 중 60% 이상이 도심권역(CBD)에 몰리며, 지난 2분기 평균 공실률이 4분기 만에 상승 전환했다. 하지만 공실이 늘어난 CBD에서도 대형 오피스 임대료는 전년 동기에 비교했을 때 권역 중 가장 높은 상승폭을 기록했다. 신규 공급이 없었던 강남권역(GBD)은 초대형·대형 오피스 공실률이 낮은 수준을 보여 포화 상태를 유지했다.

12일 프롭테크 기업 알스퀘어(대표 이용균)가 발표한 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트: 공급의 시대, 선택 받는 자산의 조건’에 따르면, 2026년 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 전분기 대비 0.4%p 상승한 6.5%를 기록했다. 총 11개 오피스, 연면적 약 9만 9000평이 새롭게 공급됐다.

서울 평균 공실률 상승은 신규 공급이 60% 이상 집중된 도심권역이 주도했다. ‘G1서울(4만 3388평)’과 ‘르네스퀘어(1만 2587평)’ 등 약 6만 1642평이 공급되며 해당 권역 공실률은 전분기 대비 2.4%p 오른 7.3%를 기록했다.

알스퀘어에 따르면 오피스 공실 늘었지만, 임대료는 내리지 않았다.

임차시장에서는 자산 규모별 수요 차이가 나타났다. 강남권역은 초대형과 대형 오피스 공실률이 각각 0.3%, 2.2%에 그치며 프라임 오피스 선호 현상이 이어졌다. CBD에서는 대형 오피스 평균 임대료가 전년 동기 대비 8.5% 상승해 권역 내 가장 높은 상승폭을 기록했다.

투자시장에서는 거래 규모가 확대됐다. 2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전분기 3조 5000억 원 대비 약 1.7배 증가했다. 평균 거래 평당가는 전분기 대비 11.1% 하락한 2719만원을 기록했다. 리포트는 비Core 자산 거래 비중이 확대되며 평균 거래 평당가가 낮아진 것으로 분석했다.

여의도권역은 거래 규모와 가격 측면에서 주요 기록을 남겼다. ‘IFC 오피스동’이 약 1조 9278억원에 거래되며 분기 최대 거래를 기록했고, ‘하나증권 여의도사옥’은 약 8112억원, 평당 3840만원에 거래되며 YBD 오피스 역대 최고 평당가를 경신했다.

이상준 빅데이터컨설팅본부장은 "하반기에도 우량자산 중심의 거래 기조는 이어질 것"이라며 "입지 경쟁력이 우수하고 안정적인 현금흐름을 확보한 자산, 또는 우수한 물리적 스펙과 밸류애드 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높을 것”이라 예상했다.