전세가율 80% 넘기면 모두 '깡통전세'?

전국에 '깡통전세 주의보'가 내렸습니다. 국토교통부가 지난 14일 전국 아파트 및 연립·다세대(빌라)의 지역별 전세가율, 보증사고 현황 및 경매낙찰 통계 정보를 공개했기 때문인데요.

여기서 가장 주목받은 수치가 바로 전세가율입니다. 통상적으로 전세가율이 80%를 넘기면 '깡통전세'의 위험이 크다고 봅니다. 그런데 왜 전세가율이 80%를 넘기면 위험한 것일까요. 오늘 백서의 주제는 '전세가율'입니다.

정의부터 살펴보겠습니다. 전세가율은 매맷값 대비 전셋값의 비율을 의미합니다. 예컨대 매매가 1억원 짜리 집의 전세가율이 90%라면 전셋값이 9000만원입니다.

집값 상승기에는 전세가율을 활용한 '갭투자'가 있었습니다.

앞서 말한 1억원 집에 전세를 끼고 1000만원만 내면 집을 소유하게 됩니다. 만약 집이 2년 후에 2억원이 돼 팔았다면 산술적으로만 보면 1억원의 시세차익을 얻는 셈입니다. 전세보증금은 세입자에게서 받을 테니 사실상 투자금 1000만원으로 1억원을 버는 겁니다.

그러나 지금은 금리가 상승하고 집값 하락세가 이어지며 전셋값이 집값을 넘는 상황이 생기는데요. 가령 집이 5000만원으로 떨어지면 전세보증금 4000만원을 돌려줘야 하는데 이를 다른 세입자의 전세보증금을 활용해 돌려막는 일이 벌어집니다. 전세사기의 대표적인 유형이지요.

기존에는 집을 구하는 수요자가 매매가와 전세가를 직접 확인해야 했고 신축빌라의 경우 거래정보 자체가 없어 깡통전세를 피하기 어렵다는 지적이 많았습니다.

이에 정부가 전세사기의 근본적인 원인을 정보의 비대칭으로 보고 전세가율을 포함한 관련 정보를 공개하게 된 것이지요.

부동산 업계에서는 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 말합니다. 실제로 이번 발표 이후 서울 강서, 인천 미추홀구, 경기 부천 등이 깡통전세 위험지역으로 꼽힌 것이 눈에 띕니다.

그러나 고전세가율이 무조건 깡통전세로 이어진다고 볼 수는 없습니다. 국토부는 "전세가율만 가지고 위험지역을 말할 수 없다"며 "급격한 변동을 보인다든지 몇 가지 지표를 조합한다"고 강조했습니다.

이를테면 경남 함안 아파트의 최근 3개월 전세가율은 94.6%, 낙찰가율은 81.8%입니다. 매매가가 1억원인 아파트를 사면 전셋값이 9460만원이고 경매에 넘어갔을 때 받는 돈이 8180만원입니다. 단순 계산으로 돌려받는 돈이 1280만원이 모자랍니다. 그러나 보증사고현황을 보면 한달 간 사고가 한 건도 없었습니다.

반면 같은 기간 전세가율이 86.4%인 강서구에서는 135억8050만원 규모의 보증사고가 있었습니다. 단순 전세가율 비교는 무의미한 셈입니다.

그래서 전세가율, 보증사고 현황, 경매낙찰 통계가 같이 공개된 것입니다. 위험성은 선순위 권리관계, 임대인의 세금체납 등 종합적 판단이 필요합니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "보통 경매에 넘어가면 낙찰가율이 있는데 감정평가를 해서 깎이는 수준을 감안해 (전세가율이) 70~80% 수준을 넘어가면 위험하다고 보는 것이다"라고 배경을 설명했습니다.

여기에 국토부는 추후 서울시와 전세가율 통계를 일원화해 국민 편의를 높이겠다고 했는데요. 내년 1월 출시할 자가진단 안심전세앱에 이같은 정보들이 통합해서 실릴 것으로 예상됩니다.