'달라지는 대출규제' 오늘부터 1억 초과 대출자 한도 '뚝'↓

오늘부터 총 대출액이 1억원이 넘는 대출자들은 연간 원리금 상환액이 연 소득 40%를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다. 다만 연 소득 이내에서만 받을 수 있었던 신용대출 한도 규제는 폐지되고, 생애최초 주택구매자의 주택담보인정비율(LTV)이 지역, 소득과 관계 없이 80%까지 완화된다.

1일 금융위원회에 따르면 이날부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상을 1억원 초과 차주로 전면 확대된다.

DSR은 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 현재 총대출액이 2억원 이상인 차주들에 DSR 40%(비은행권은 50%)가 적용되고 있다. 이는 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는데 쓸 수 없다는 뜻이다.

금융당국은 1단계로 지난해 7월부터 전 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출을 받거나 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 이들에 차주별 DSR을 적용했고, 2단계로 지난 1월부터 총 대출액 2억원을 넘어서는 대출자들로 확대한 바 있다.

하지만 이날부터 대출액이 1억원을 넘는 차주들에 DSR 규제 3단계가 전면 시행됨에 따라, 전체 차주의 28.8%(약 568만명)이 영향을 받을 것으로 당국은 예상하고 있다. 금액 기준으로는 전체 가계대출의 76.5%에 해당한다.

앞서 한국은행은 전체 대출자의 약 18% 가량이 더 이상 신규대출을 받을 수 없을 것으로 예상했다. 한은은 "전 금융권에서 신규차입이 어려워지면서 차주들이 기존대출을 상환하기 보다는 계속 보유할 가능성이 있다"며 "DSR 규제 강화로 전체 가계대출 차주의 10.6%(2단계 규제 적용시) 및 17.9%(3단계 규제 적용시)가 전 금융권에서 더 이상 규제대상 대출을 신규차입하는 것이 불가하다"고 추산했다.

대출 한도 역시 최대 60% 수준으로 줄어들 것으로 보인다. 한은은 차입자의 대출 및 소득 정보를 활용해 1단계 규제 적용 대비 차입한도 변화를 추정해본 결과, DSR 2단계 규제 적용시 차입한도가 1단계 차입한도의 77~85%, 3단계 규제 적용시 1단계 한도의 37~60% 수준으로 축소될 것으로 추정했다.

◆신용대출·LTV 풀리고 미래소득 반영…청년 대출한도는 늘어나

다만 정부는 DSR 규제 강화로 인해 실수요자들이 대출 수요가 막히지 않도록 이날부터 신용대출과 마이너스통장 한도를 이전처럼 연 소득 1.5~2배까지 받을 수 있도록 했다.

지난해 말 금융위는 행정지도를 통해 신용대출 한도를 연소득 범위 내까지 제한하는 조치를 6월 말까지 시행했다. 하지만 DSR 3단계 시행으로 현재 소득이 낮은 젊은층·실소유자들이 자금 마련에 어려움을 겪을 것이란 우려가 높아지자, 생계자금 관련 대출 규제를 일부 보완키로 한 것이다.

이에 따라 연소득이 1억원인 근로자가 연 5% 금리로 5년간 신용대출을 신청할 경우, 현재는 DSR 25% 수준인 1억원까지 대출이 가능했지만, 이제 연소득의 1.6배 수준인 1억6000만원까지 받을 수 있게 됐다. 또 DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출 한도는 1억5000만원으로 확대된다.

다만 1억원 초과 신용대출 취급시 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 다른 신규 주택을 추가로 구입하지 않을 의무가 부과된다.

이와 함께 서민 실수요자 요건이 완화되고 우대가 확대된다. LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제를 우대받는 '서민 실수요자' 기준을 연소득 9000만원 이하 및 주택가격 9억원(투기 투기과열지구) 8억원(조정대상지역)이하로 완화하고, LTV 우대폭도 최대 20%포인트 확대한다.

단 생애최초 주택구매자에 대한 LTV 상한은 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화된다. 대출한도는 4억원에서 6억원으로 늘어난다.

DSR 산출시 청년층 장래소득 인정 비율도 확대 적용한다. 실질적 소득흐름을 반영하도록 산정방식을 개선하고, 장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 했다. 장래소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도를 늘리기 위해 현재 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12% 정도인 예상소득증가율을 각각 51.6%, 17.7%까지 확대된다.

이에 따라 월급 250만원(연 3000만원)인 만 24세 무주택 근로자의 경우엔 장래소득이 4548만원(3000 *(1+0.516))으로 늘어나 대출한도가 2억2269만원에서 3억3760만원으로 51.6% 증가하는 것으로 당국은 추산했다.

◆대출초기 상환부담 줄어들어…40년 만기 보금자리론에 '체증식 상환방식' 도입

7월부터 소득이 적은 청년층의 대출초기 상환 부담 완화를 위해 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환 방식이 도입된다. 초기에는 상환액이 적고 시간이 지날수록 원금 상환액이 증가하는 방식으로 앞으로 소득이 증가할 것으로 예상되는 만 39세 이하 고객이 선택할 수 있다.

예컨대 대출만기 40년, 대출금액 3억원, 대출금리 4.6%로 원리금균등 상환방식을 이용할 경우 매월 상환액은 약 137만원으로 만기까지 동일하나, 체증식 상환방식을 이용할 경우 1회차 상환금액은 약 117만원으로 원리금균등 상환방식 대비 20만원 줄고, 60회차 상환금액은 약 124만원으로 13만원 줄어든다.

아울러 7월1일 실행분부터 보금자리론과 적격대출을 받은 날로부터 3년 이내에 조기상환하는 경우 조기상환원금에 대해 경과일수에 따라 점차 감소하는 방식으로 적용하는 조기상환수수료율을 최고 1.2%에서 0.9%로 0.3%포인트 인하된다. 이에 따라 정책모기지(보금자리론·적격대출) 이용 고객은 대출원금 3억원을 조기상환할 경우 최대 90만원의 비용을 절감할 수 있게 된다.