[일문일답] 9억원 초과 주택보유자, 전세대출 못받는다

20일부터 보증부 대출 전면 금지...주택 취득 시 대출 회수

이달 20일부터 시가 9억원 초과 주택 보유자는 주택금융공사·주택도시보증공사·서울보증보험의 모든 보증부 전세 대출을 받을 수 없게 된다.

이미 보증부 전세 대출을 이용 중인 주택 소유자라면, 주택 취득 시점이나 주택 가격에 따라 전세 대출 만기 연장이 불가하거나 대출이 회수될 수 있다. 집을 소유한 자들이 전세 대출을 활용해 '갭 투자'하는 것을 막아 집값을 안정화하겠다는 조치로 풀이된다.

16일 금융위원회는 20일부터 시가 9억원을 초과한 주택 보유자에게 서울보증보험의 전세 대출 보증을 제한하고, 보증부 전세 대출을 받은 후 주택을 매입하거나 다주택 보유 시 전세 대출을 회수하는 방침을 실시할 예정이라고 밝혔다.

20일 전 전세 계약을 체결한 이들에게는 적용이 되지 않으며, 20일 이후 전세 대출 신청 차주부터 이 같은 방침이 적용된다.

다음은 종전에는 서울보증보험 전세 대출을 이용할 수 있었으나, 20일 이후부터는 전세 대출을 받지 못하는 사례다.

▲9억원 초과 주택 보유자가 자녀 교육 문제로 다른 지역에 거주지를 이전하면서 전세 자금 대출을 신규 신청할 경우.

▲9억원 이하 주택 보유자가 전세 대출을 받은 후 보유 주택 가격 상승으로 전세 대출 연장 시점에 고가 주택자가 된 경우.

▲전세 대출을 받아 거주하던 9억원 초과 주택 보유자가 전세 만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출) 증액이 필요한 경우.

▲전세 대출을 받아 거주하던 9억원 초과 주택 보유자가 전세 만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 할 경우. 다만 이 경우에는 20일 기준으로 보유 주택이 15억원 이하라면 기존 전세 대출금의 증액 없이 1회에 한해 서울보증보험의 전세 대출을 받을 수 있음.

16일 오후 서울 시중은행 대출 상담 관련 창구 모습.(사진=뉴스1)

▲무주택 전세 대출자가 대출 이용 중 9억원 초과 주택을 사 전세 만기 시점에 이주하고자 할 경우. 이 경우 고가 주택 구입 시점에서 전세 대출이 회수됨.

■ 다음은 '12.16 부동산 대책' 이후 전세대출 제한과 관련한 일문일답

Q. 서울보증보험의 전세 대출을 이용 중인데 회수와 대출 연장의 기준을 명확히 하면.

"2018년 12월 1일부터 서울보증보험 전세 대출을 이용 중인 차주가 계약 기간(2년)이 도래하는 2020년 12월 1일 대출을 연장해야 할 수 있다. 이 경우 주택 취득 시점이 중요하다. 오는 20일 전에 주택을 샀다면 대출 연장은 가능하다. 20일 이후 주택을 샀다면 연장이 불가능하다.

20일 이전 전세 대출 보증을 받은 9억원 초과의 주택 소유자가 전세 대출 금액을 높이거나 전셋집을 이사해야 한다면 보증을 재이용할 수 없다.

시세 15억원 이하의 주택을 보유한 전세 대출 보증을 이용한 자라면, 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 전세 대출 증액이 없다는 조건 하에서 전세 대출 보증을 이용할 수 있다."

Q. 15억원 이하 고가 주택 차주에 대해 왜 예외적으로 전세 대출을 허용하나.

"기존 전세 대출 보증을 받은 1주택 차주가, 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능하기 때문이다. 집 주인 사정 등으로 전셋집을 이전할 경우에 대해서도 갑작스런 전세 대출 보증 중단을 최소화하겠다는 취지이며, 15억원 이하 주택 소유 차주에게 예외를 허용한 것은 주택 구입용 주택담보대출 금지 규제를 반영한 것이다."

정부는 12.16대책을 통해 15억원 초과 주택의 경우 주택담보대출을 전면 금지했다.

Q. 전세 대출을 받고 이후 9억원 이하 주택을 구입했는데 가격이 올랐다. 이 경우 전세 대출이 회수되나.

"원칙적으로 주택 가격 판단 시점은 주택 취득일이다. 전세 대출 회수 대상은 아니다. 다만 전세 대출 만기 시점에 다주택자이거나 고가 주택 보유자가 되면 대출 연장은 안된다."

Q. 9억 초과 1주택 보유자가 예외적으로 전세 대출을 이용할 수 있는 실거주 목적의 실수요의 구체적인 범위는.

"직장 이동, 자녀 교육 등 실수요로 주택 소재 지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 때 예외적으로 허용된다. 이 경우 이직과 자녀 교육 등에 대해 증빙 서류를 제출해야 한다. 서울시와 광역시 내 구 간 이동은 인정되지 않는다."

Q. 무주택자인데 실수요로 다른 지역에 고가 주택을 구매하게 된다면.

"실수요로 주택 소재 지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우지만, 9억원 초과 고가 주택을 구입하는 것은 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란하다. 대출 회수 예외 조건이 될 수 없다. 무주택자가 실거주 수요로 타 지역 전세를 구하거나 9억원 이하 주택을 구매하면 된다."

Q. 주택 보유 수 산정 기준은.

"부부 합산 기준이며, 세대 분리한 배우자도 확인 대상에 포함된다. 분양권과 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다."

Q. 주택 가격 판단 기준은.

"KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용한다. 12.16일 낸 정책에 따라 시가 9억원 초과 시 고가 주택으로 판단한다. 시세가 없다면 공시가격의 150% 혹은 취득가액 중 높은 가격을 적용한다."

Q. 9억원 초과의 판단 시점은.

"시가 9억원 초과 여부의 판단 시점은, 전세 대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세가 기준이다. 회수 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기 이전 완료일)의 시세가 기준이다.

Q. 차주에 대한 주택 보유 등 세부 확인 방법은.

"향후 전세 대출 차주는 대출 실행 시 '대출 기간 중 고가 주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다'는 내용의 추가약정서를 써야 한다. 최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택 보유 수 확인 시스템을 통해 규제 준수 여부를 확인한다. 위반 시 은행은 기한 이익 상실 예정(대출 회수) 통지서를 발송한 후 기한 이익 상실 조치를 취할 예정이다."

Q. 편법이 동원될 수 있는데 불이익 조치가 있나.

"규제 위반으로 대출 회수 조치가 이뤄진 차주는 전세 대출 원리금 상환 의무가 발생하고 미상환 시 연체 차주가 된다. 대출 회수가 이뤄진 이후 향후 3년 간 주택 관련 대출 이용도 불가하다."

Q. 상속과 증여로 다주택자가 되거나 9억원 초과 주택자가 되면.

"20일 이후 매입이나 증여를 통해 9억원 초과 주택 소유주가 되거나다주택 보유자가 될 경우 대출 회수 대상이다. 다만 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연 취득되는 점을 감안해 대출 회수 대상은 아니다."