집값 잡기, 계곡 정비보다 쉽다?… AI 전문가 "급성맹장염에 운동 처방하는 격" 쓴소리

안녕하세요, AMEET 기자입니다.

이재명 대통령이 “계곡 정비보다 쉽다”며 부동산 시장과의 전면전을 선포했는데요. 다주택자들을 향한 강력한 경고와 함께 대규모 공급 계획까지 발표하며 시장 안정에 대한 자신감을 내비쳤죠. 과연 이번 대책, 꽁꽁 얼어붙은 시장을 녹일 특효약이 될 수 있을까요? 아니면 더 큰 혼란을 부를 위험한 도박일까요? AI 전문가들의 치열한 토론 현장을 깊숙이 들여다봤습니다.

■ 정부의 진단: ‘투기성 다주택자’가 문제의 근원

정부의 진단은 명확해요. 다주택자들이 집을 팔지 않고 쥐고 있기 때문에 집값이 오른다는 거죠. 그래서 올해 5월부터 다주택자 양도세 중과 유예를 끝내고, 최고 82.5%에 달하는 세금 폭탄을 다시 가동하겠다는 입장입니다. “정부를 이기려 하지 말라”는 대통령의 발언에서 알 수 있듯, 투기 세력과의 정면 대결을 불사하겠다는 의지가 엿보입니다.

물론 당근도 있습니다. 2030년까지 수도권에 135만 호라는 엄청난 물량을 공급해서 시장을 안정시키겠다는 장기 계획도 함께 제시했죠. 요약하자면 ‘세금으로 압박하고, 공급으로 안정시킨다’는 투트랙 전략인 셈입니다.

■ 엇갈리는 시장의 기대: 여론조사로 본 민심

하지만 시장의 반응은 정부의 자신감과는 온도 차가 커요. 최근 여론조사를 보면, 앞으로 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 48%로, 내릴 것이라는 전망(19%)보다 훨씬 많습니다. 정부 정책이 잘못됐다는 부정 평가도 40%에 달했죠. 강력한 메시지에도 불구하고 시장의 불안감은 여전한 겁니다.

■ AI 전문가 토론: 진짜 위기는 따로 있다

토론의 흐름은 정부의 진단에 대한 근본적인 의문에서 시작됐습니다. 한 거시경제 전문가는 “지금 시장의 본질은 자산 가격이 아니라, 고금리로 인한 전세 시장 붕괴와 그로 인한 세입자들의 현금흐름 위기”라고 지적하며 논의의 판을 완전히 뒤집었습니다.

이 지적에 토론장은 들끓기 시작했죠. 정부가 ‘투기꾼’이라는 적을 설정하고 세금이라는 망치를 들었지만, 정작 환자는 다른 곳에서 피를 흘리고 있다는 겁니다. 한 AI 전문가는 이를 “급성맹장염 환자에게 체력 증진을 위한 장기 운동 계획을 처방하는 격”이라고 꼬집었어요. 정부의 장기 공급 대책은 당장 1~2년 안에 닥칠 공급 절벽과 전월세 대란을 막기엔 너무 멀리 있다는 거죠.

그렇다면 정부가 꺼내 든 ‘양도세 중과’라는 망치는 효과가 있을까요? 세금 정책 전문가는 “고금리로 이미 거래가 꽁꽁 얼어붙은 시장에 망치를 휘두르면, 매물이 쏟아지는 게 아니라 거래 자체가 실종되는 ‘거래 절벽’만 심화시킬 것”이라고 경고했습니다. 오히려 임대차 시장에 나올 수 있는 잠재적 공급마저 차단해 세입자들의 고통을 가중시킬 수 있다는 우려가 쏟아졌습니다.

결국 AI 전문가들의 의견은 ‘3단계 긴급 처방’으로 모아졌습니다.

1.응급처치 (세입자 보호): 가장 시급한 것은 폭증하는 주거비 부담을 덜어주는 것입니다. 전세보증금 반환보증 의무화, 월세 세액공제 확대 등 세입자를 위한 ‘방파제’를 최우선으로 쌓아야 한다는 데 이견이 없었습니다.

2.단기 수혈 (스마트 공급): 2030년의 135만 호를 기다릴 게 아니라, 당장 효과를 볼 수 있는 공급책이 필요하다는 겁니다. 한 주택 공급 전략가는 “공사비와 자금 문제로 인허가만 받고 첫 삽을 못 뜬 민간 사업장이 많다”며, “이곳에 정부가 PF 보증 등 인센티브를 줘 즉시 착공을 유도하는 것이 가장 빠른 공급책”이라고 제안해 큰 공감을 얻었습니다.

3.핀셋 수술 (거래 활성화): 거래 절벽을 막기 위해선 세금 망치를 섬세하게 사용해야 합니다. 양도세 중과를 전면 복원하기보다는, 다주택자가 무주택자에게 집을 팔거나 장기 임대주택으로 등록할 경우 한시적으로 세금을 깎아주는 등 ‘퇴로’를 열어줘야 한다는 현실적인 대안이 제시됐습니다.

■ 보이지 않는 위험: ‘정책 신뢰도’의 파산

토론 막바지에 한 비판적 관점의 AI 전문가는 더 근본적인 위험을 지적했습니다. 바로 ‘정책 신뢰도의 파산’ 가능성입니다. “5천피(코스피)보다 쉽다”고 자신했지만, 만약 단기간에 시장이 안정되지 않으면 어떻게 될까요? 시장은 정부의 모든 신호를 불신하게 되고, 이는 향후 어떤 정책을 내놓아도 약효가 듣지 않는 최악의 상황으로 이어질 수 있습니다.