임대 보증보험 가입해서 괜찮다고?…절반이 깡통위험

보험 가입 임대사업자 주택 중 54% 깡통 위험

전세 보증금 반환 보험에 가입한 임대사업자 중 절반 이상이 보증금·대출 등 부채가 집값의 80%를 넘어 '깡통 전세' 위험 주택이 있는 것으로 나타났다.

9일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 2020년 8월부터 작년 11월까지 보증 보험에 가입한 국내 개인·법인 임대 사업자의 임대주택 70만9206가구 중 38만2991가구(54.0%)는 집주인 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다.

사진=뉴시스

여기서 부채비율은 주택의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 뒤 100을 곱해 산출한 비율 값이다.

부동산 업계에서는 이 비율이 80%를 넘게 되면 지금과 같은 집값 하락기에 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커져 '깡통주택'으로 간주한다.

개인 임대사업자가 보증 보험에 가입한 주택 19만4090가구 중 부채비율이 80%를 넘는 주택이 10만8158가구, 법인 임대사업자가 보증 보험에 가입한 주택은 51만8400가구 중 부채비율이 80%를 넘는 주택이 27만4833가구다.

지역별로는 울산(68.5%), 광주(63.2%), 경기(60.6%), 인천(60.0%), 서울(59.1%) 이등 평균 대비 부채비율이 높은 것으로 나타났다.

정부는 깡통 전세 세입자를 보호하기 위해 지난 2020년 8월부터 임대사업자의 보증 보험 가입을 의무화했다. 다만 예외 사유가 있어 모든 임대사업자가 전세 보증 보험에 가입한 것은 아니다.

전세 보증 보험은 보증금 사고가 발생하면 주택도시보증공사가 집주인 대신 세입자에게 우선 갚아주고 이후 집주인한테 돌려받거나 집을 처분해 돈을 회수한다.

하지만 최근처럼 집값이 떨어지는 시기에는 집을 경매에 넘겨도 원금을 회수하지 못할 수 있다. 최근 '빌라왕' 등 전세 사기 사건이 잇따라 발생하면서 전국적으로 깡통전세 문제가 확산하고 있다.

실제로 보증금 미반환 사고가 급증하면서 작년 한 해 주택도시보증공사가 집주인 대신 돌려준 보증금은 9241억원에 달했다. 특히 시세를 정확히 파악하기 어려운 다세대 주택, 연립 주택 등 빌라에서 전세사기 사고가 많다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "깡통전세가 아파트보다는 가격 시세를 일반인들이 파악할 수 없는 빌라에 몰려 있다"며 "중개업자가 얘기해준 시세가 실제 시세인 줄 알고 들어가는데 경매에 들어갔을 때는 집값이 더 떨어지거나 이사 갈 땐 보증금 반환이 쉽지 않은 문제가 생기기 때문에 대안이 필요하다"고 말했다.

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