강남 오피스 양극화...프리미엄급 뜨고·중소형급 지고

서울 주요 오피스 평균 공실률 1.8%, 전분기 대비 0.4%p 하락

주요 업무 권역 공급 부족 현상이 이어지고 있다. 지난 1년간 서울과 분당에 공급된 누적 오피스 면적은 최근 5개년 평균 공급량의 70% 수준이다.

올해 신규 오피스 공급 예정량은 148만5천㎡다. 최근 5개년 공급량 평균치보다 높다. 그러나 서울 주요 업무 권역의 신축 오피스 빌딩 희소성은 유지될 전망이다.

알스퀘어(대표 이용균)가 1일 발표한 '2023 4분기 오피스 시장 보고서'에 따르면 2023년 4분기 서울 평균 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.4%p 하락했다. 평균 명목 임대료는 3.3㎡당 9만1천원이다. 그리고 NOC(전용 면적당 임대료, 관리비를 더한 가격)는 3.3㎡당 24만7천원으로, 전분기보다 각각 1.0%, 1.1% 상승했다.

강남 오피스(제공=이미지투데이)

서울 주요 권역 오피스에서 재계약시 높은 수준에서 임대료 협의가 이뤄진 것으로 보인다.

알스퀘어는 "모든 권역의 NOC가 상향평준화 된 데다, 공실이 적고, 원자재 값 상승에 인테리어 비용이 높아서 재계약을 선택하는 임차사가 다수"라고 설명했다. 이에 높은 임대료 인상에도 불구하고, 많은 임차인들이 잔류하며 프라임급 오피스의 '마케팅 임대료'(임대인이 공실에 대해 정해 놓은 임대료)가 높아지고 있다.

강남(GBD)은 주요 업무 권역 중 유일하게 공실률이 0.3%p 오른, 2.1%를 기록했다. 다만 빅테크 기업들의 강남 오피스 선호는 여전해, 위기는 아니라는 게 알스퀘어 분석이다. 일례로 테헤란로에 위치한 IT 스타트업이 고정비 절감의 이유로 퇴거했으나, 곧바로 '토스' 계열사가 임차하는 등 강남 권역 선호가 여전하다는 것.

알스퀘어는 2023 4분기 오피스 시장 보고서

알스퀘어는 "강남(GBD)을 중심으로 일부 중소형 자산들의 공실이 장기화되고 있다. 오피스 규모와 스펙에 따라 양극화 중"이라고 분석했다. 높은 임대료에 '약한 고리'인 중소 법인 중심으로 중도 퇴실이나, 사당·가산·잠실 등 서울 기타 권역으로의 이전을 고민한다는 설명이다.

알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 진원창 이사는 "올해 재계약을 포함한 임대차 계약 성사 여부와 조건이 오피스 임대차 시장 방향을 정하게 될 것"이라며 "프라임급 오피스는 높은 임대료에도 불구하고 임차사들이 재계약하는 반면, 일부 중소형 자산은 공실이 장기화되고 있어 모니터링이 필요하다"고 말했다.

알스퀘어 오피스 시장 보고서는 서울·분당에 있는 연면적 1천평(3천300㎡) 이상 오피스 빌딩 946개 동을 대상으로 제작된다. 전체 연면적 중 주차면적을 제외하고, 오피스로 사용되는 면적이 50% 이상인 경우를 오피스 빌딩으로 본다. 오피스텔은 포함되지 않는다.