돈 한푼 없이 '빌라왕' 어떻게 가능했나...예방법은?

서울 강서구 화곡동 일대에서 이른바 '무자본 갭투기'로 빌라 280채를 매수해 30억원이 넘는 보증금을 가로챈 일당들이 구속되면서 범행수법과 예방법에 대한 관심이 높아지고 있다.

29일 검찰에 따르면 서울남부지검 전세사기전담수사팀(부장검사 이응철)은 지난 27일 사기 등 혐의로 임대사업자 강모씨(55)를 구속했다. 또 공범인 부동산중개업자 조모씨도 공인중개사법 위반으로 불구속 기소해 조사를 이어나가고 있다.

◇ 건축주·부동산중개업자·분양대행사 조직적으로 움직여…리베이트로 수천만원

검찰에 따르면 임대 사업자인 강씨와 조씨는 빌라 한 채 매입 대금보다 통상 평균 500만~800만원의 '리베이트'를 받고 자기자본 없이 빌라 283채를 매수했다. 이후 이들은 전세보증금을 세입자에게 돌려주는 대신, 그 차액을 또 다른 빌라 매입 밑천으로 활용한 혐의를 받는다. 현재까지 피해자는 18명으로 피해금액은 총 31억 6800만원에 달한다.

강씨의 범행수법은 전형적인 '빌딩왕' 수법, '무자본 갭투자'에 가깝다. 전세가와 매매가의 차이가 적은 점을 노린다는 점에서 '갭투자'와 비슷한 부분이 있다. 하지만 초기 자본을 불법적으로 끌어오고 전세금을 돌려주지 않는다는 점에서 '갭투자'와 차이가 있다.

이들의 수법은 치밀했다. 한 채당 원가 1억6000만원을 들여 8세대짜리 빌라를 지은 건축주가 분양 목표가를 2억원으로 책정하면서부터 시작된다. 분양업무를 담당하게 된 분양대행사(임대사업자)와 부동산 중개업자는 목표가보다 높은 금액인 매매 2억5000만원, 전세 2억4000만원으로 분양가격을 설정하게 된다.

부동산 중개업자는 신축 빌라를 보러 오는 손님에게 "이자 지원금을 지급한다" "시세보다 저렴하게 분양하겠다"며 손님을 유인해 분양대행사로 넘기고, 분양대행사로부터 리베이트 1000만원을 받는다. 이후 임차인으로부터 전세보증금 2억4000만원을 받은 분양대행사는 건축주에게 목표가인 2억원을 지급하고 차액인 4000만원을 챙긴다.

빌라 8세대의 입주가 완료되면, 기존 집주인이었던 건축주는 명의를 다른 사람에게 넘기고 사라진다. 건축주 일당은 처음부터 임차인들에게 전세보증금을 돌려줄 생각이 없었기 때문이다. 분양대행사는 속칭 '바지사장'을 섭외에 수수료 500만원을 쥐여주고 명의를 변경하게 된다. 이 때문에 바지사장은 대개 세상 물정에 어두운 사회초년생, 노숙자, 심지어는 지적장애인 등이 맡는 경우가 많다.

문제는 임차인이 사기피해를 당했다는 사실을 보증금을 돌려받을 시점이 되어서야 알 수 있다는 점이다. 임대차계약이 종료됐다고 새로운 집주인(바지사장)에게 내용증명을 보낸다 할지라도, 바지사장은 경제적 능력이 없어서 돈을 돌려줄 수 없다. 예전 집주인에게 내용 증명을 보내면, "돈을 더 내고 집을 사라" "소유권을 넘겼으니 모르는 일"이라며 보증금 반환을 거부한다는 게 세입자들의 공통된 증언이다.

◇ '사기죄' 처벌 가능…전문가 '특약' 활용해 피해 최소화해야

강씨 등에 대한 형사처벌 여부는 범행 당시 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려줄 능력이 없으면서, 임차인을 속이려 했는지에 달렸다는 게 법조계 지적이다. 임대인들은 대부분 깡통전세(전세보증금의 매매가 역전), 역전세(전세보증금 하락), 빌라 시세 하락 등을 이유로 어쩔 수 없이 보증금을 지급하지 못했다고 주장한다.

강씨가 전세금을 돌려줄 능력이 안 되는 것을 알고 있으면서, 임차인들의 보증금 반환 요구를 무시하고 계속 임대사업을 했다면 사기죄가 인정된다. 그러나 검찰이 강씨가 현재 피해금 상당액을 미반환했다고 밝힌 만큼 법적 처벌을 면하기는 어려워 보인다.

사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처한다. 만일 사기로 인한 이득액이 5억원 이상일 경우 특경법상 사기죄로 가중 처벌받게 된다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중 처벌한다. 일부에서는 피해자들이 받는 고통에 비해 형량이 낮다고 지적한다.

전문가들은 피해를 막기 위해서는 무자본 갭투자 일당들이 주로 '거래량이 적거나, 신축 빌라'를 타겟으로 삼는 만큼 물건지 인근 부동산 매매·전세 등 시세를 제대로 확인할 수 전셋집을 구해야 한다고 조언했다.

또 전셋집이 전세금을 되돌려 받을 수 있는 HUG 전세금 반환보증보험에 가입되어 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 덧붙였다.