9.13 대책, 주택 보유수 따라 대출한도 달라진다

투기과열 및 투기·조정지역 대상…2주택 이상 LTV·DTI 10%p ↓

서울과 일부 수도권 중심으로 단기간에 주택가격이 과열되면서, 정부가 '9.13 부동산 대책'을 내놨다. 9.13 대책의 주요 내용은 투기를 억제하고 실수요자를 보호하며 맞춤형으로 대응하겠다는 것이다.

13일 서울정부청사에서 열린 '9.13 대책' 발표에서 김동연 경제부총리 및 기획재정부장관은 "투기와 집값을 끝까지 잡겠다"며 "다주택 임대주택 세제강화와 주택공급의 확대, 조세정의의 구현하겠다. 특히 이번 대책은 다주택자에 의한 투기 수요를 철저히 대응하고 실수요자를 보호하는 것이 핵심"이라고 설명했다.

이에 따라 다주택자에 대한 종합부동산세의 세율이 올라가는 동시에, 대출 역시 조여질 방침이다. 주택담보대출의 조건을 더욱 까다롭게 하고 비율을 줄여 신규 주택담보대출을 취급하지 못하도록 하겠다는 계획이다.

금융위원회는 이날 보유 주택 수에 따라 받을 수 있는 대출 수준에 대해 추가 설명했다. 구분은 신규 주택을 구입하기 위한 주택담보대출과 기존 주택을 담보로 생활자금 대출을 받을 경우 두 가지다.

만약 2주택 이상을 보유한 세대는 규제 지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출의 주택담보비율(LTV)은 0이다. 투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역에 해당된다. 그밖의 조정 대상 지역 외 수도권과 기타는 포함되지 않는다.

1주택 세대의 규제 지역 내 신규 주택을 구입하기 위한 주택담보대출 역시 허용되지 않는다. 다만 예외가 있다. 추가 주택 구입 목적이 이사나 부모봉양 등 실수요로 판단되거나 불가피한 사유로 판단되는 경우에는 대충를 받을 수 있다. 투기과열지구 및 투기지역의 예외 LTV는 40%, 총부채상환비율(DTI)도 40%다. 조정대상지역의 LTV는 60%, DTI는 50%, 조정대상지역 외 수도권은 LTV 60%, DTI 50%다.

주택 보유 수와 상관없이 규제 지역 내 공시가격 9억원을 초과하는 고가 주택을 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고 주택담보대출이 금지된다. 무주택세대가 주택 구입 후 2년 내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용된다. 1주택 세대라면 기존 주택을 최장 2년 이내 처분 하겠다는 조건에 한해 대출이 진행된다. 다만, 이 둘을 위반시 동 차주의 주택 관련 대출은 3년 간 제한된다.

주택을 담보로 생활자금을 목적으로 받을 경우에도 1주택 세대와 2주택 이상 세대의 대출 가능 비율이 달라진다. 생활자금 목적의 주택담보대출은 의료비나 교육비 등 생활자금조달목적으로 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 받는 대출을 의미한다.

1주택 세대는 현행과 동일하게 LTV와 DTI비율이 적용된다. 2주택 이상 세대는 10%p씩 1주택 세대에 비해 LTV와 DTI가 줄어든다. 서울 강남 3구 투기과열지구에 사는 1주택 세대가 생활안정자금을 목적으로 대출을 받을 경우 LTV와 DTI는 모두 40%지만, 2주택 이상일 경우에는 30%씩으로 10%p줄어드는 셈이다.

주택 보유 외에도 '여신심사위특별승인'으로 책정되는 경우도 있다. 이는 금융사의 여신심사위원회에서 추가 자금 지원 필요성을 승인하는 경우로, 승인 결과는 금융감독당국에 보고해야 한다. 아무리 많은 주택을 보유했다고 해도 생활안정자금이 필요하다고 금융사가 판단, 그 경우 1주택 세대만큼 LTV와 DTI비율이 인정되는 것이다.

금융위 측은 "아직 서울보증공사와 협의가 된 부분은 아니지만 따라올 것으로 본다"며 "국토교통부가 금융사에 주택소유시스템을 통해 일일 단위로 주택 소유 여부 등을 확인·제공하고 연내 시스템 고도화를 추진할 것"이라고 말했다.