혹시 우리집도?…전세사기 피하는 방법은?

'선순위 임차보증금'이나 공동담보' 많으면 전세사기 위험

'빌라왕', '건축왕'에 이어 경기도 동탄신도시에서도 오피스텔 250채를 보유한 부부가 파산했다며 전세사기 신고가 접수되면서 전국의 세입자들이 불안감을 감추고 있지 못하고 있다.

빌라나 오피스텔 매매 계약을 맺을 때 주의사항과 '전세사기'를 피할 수 있는 방법은 다음과 같다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 2월23일 오후 서울 종로구 청계천 관통교 인근에서 열린 청년 전세사기 예방 현장 캠페인에 참석해 시민들의 부동산 계약 관련 상담을 경청하고 있다. 2023.3.23/뉴스1 © News1 임세영 기자

19일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 '깡통전세 사기'를 예방하기 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인해야 한다. 예를 들어 전세보증금이 2억원인데 집값이 2억2000만원으로 맞먹는 수준이라면 깡통주택일 확률이 높아 최대한 피하는 것이 좋다.

신축빌라의 경우 거래 내역이 없어 적정가격을 확인하기 어렵다면 정부와 지자체가 운영하는 전세피해지원센터에 문의하면 된다. 서울시도 전월세 종합지원센터를 운영 중인데, 감정평가협회와 적정한 전셋값인지 감정을 거쳐 상담을 해주고 있다.

계약 체결 전에 '전세보증금 반환보증'에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고 계약 체결 후 전세보증금 반환보증에 가입해 보증금 미반환 위험을 줄여야 한다.

계약서를 작성할 때도 주의가 요구된다. 선순위 임차보증금이 많은 다가구 주택이나 공동담보가 많은 다세대·오피스텔은 '전세사기' 위험이 높은 집으로 분류된다.

HUG는 "다가구주택에 너무 많은 보증금들이 이미 나보다 우선해 묶여 있는 집은 위험하다"며 "공동담보는 등기부등본에서 확인할 수 있지만 다가구주택에 사는 세입자들의 보증금은 나타나지 않아 더 유의해야 한다"고 강조했다.

다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 '선순위 임차보증금'으로 파악해볼 수 있다.

선순위 임차보증금은 동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금 총합으로 기존 세입자들의 보증금이 경매에 넘어갔을 때 '나'보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 세입자들이다.

선순위 임차보증금이 얼마나 있는지 확인하려면 '다가구 전입세대 확정일자' 서류를 확인하면 된다. 의무 사항은 아니지만 확정일자를 받아두지 않으면 집이 경매 넘어갔을 때 곤란해질 수 있어 반드시 해야 한다.

확정일자 받은 날짜와 상관없이 최우선적으로 보호하는 '최우선변제'도 있다. 주택임대차보호법 제8조에 따르면 주택이 경매에 매각될 때 가장 늦게 입주한 세입자더라도 '소액 보증금 기준'에 해당하면 가장 먼저 변제받을 수 있다.

소액보증금과 우선변제금액 기준은 지역이나 빚이 생긴 시기에 따라 다르다. 예를 들어 2022년 5월18일에 확정일자를 받았다 하더라도 집에 대한 근저당이 2014년 설정됐다면 2014년을 기준으로 소액보증금 기준 금액이 결정된다는 뜻이다.

전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회 관계자들이 18일 인천 주안역 남부광장 분수대로에서 정부의 전세사기 피해 대책마련을 촉구하는 기자회견 후 전세사기 피해자 추모제를 하고 있다.2023.4.18/뉴스1 © News1 정진욱 기자

인천 미추홀구에서 전세사기로 극단적인 선택을 한 피해자들의 사례를 보면 정부가 소액보증금과 우선변제금액 기준을 높였더라도 근저당 설정 시점이 대부분 2011~2018년이라 개정된 법 적용을 받지 못했다.

계약기간이 종료됐는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 경우에는 우체국이 공적 증명을 해주는 '내용증명'을 보내야 한다.

보증금을 돌려받지 못한 상황에서 급하게 다음 집으로 이사를 해야 하는 상황에는 '임차권 등기명령'을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수 있다.

등기부등본에 '주택임차권'으로 적혀 다음 세입자가 누가 들어오든 '나'의 보증금에 대한 우선변제권이 설정된다.

알아보고 있는 집의 등기부등본에 '임차권 등기명령'이 표시돼있다면 그 집에 살던 세입자가 여전히 보증금을 돌려받고 있지 못 하다는 뜻으로 계약을 신중해야 한다.

전세금 반환 소송에 들어가기 전 최후의 수단인 '지급명령 신청'도 알아둬야 한다. 지급 결정 확정까지 한 달안에 가능해 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧다.

제공=뉴스1